「マンションvs一戸建て」10番勝負

ここで、マンションと一戸建ての魅力を確認しておきましょう。まずは住み心地で5番勝負。

 

日当たり・通風11窓を多くできる分だけ、二戸建ての方が日当たり・通風はよいはず。
 
ただし、隣と近接した縦長の二戸建てなどでは日照や通風が制限されるので、物件によって異なり一概には言えません。
 
マンションは、日照は限られていても採光が工夫されています。
 
②家事のしやすさ||平面移動できるマンションは、家事のしやすさがバッグン。
 
一戸建てでは、「1階で洗濯して、3階に干して、2階でたたむ」「上げ下ろしが大変だから、結局、掃除機を2台購入した」という人もいます。
 
③地震への安心感||耐震マンションのほか、制震、免震など地震に強いことをセールスポイントにした物件や、住宅性能表示制度による住宅性能評価書付きの物件もマンションでは多く出回っています。
 
一方、建売の二戸建てでは、住宅性能評価書付きの物件はまだまだ少数派。ただし、1981年6月の新耐震基準施行以降に建築確認を受けた建物なら、マンションでも一戸建てでも、基本的には一定の耐震基準を満たしているはずです。
 
④ペットとの暮らし||一戸建てでは、ベットは基本的に自由に飼えます。
 
一方、①マンションでは一昔前はペットの飼育不可の物件が主流でしたが、最近はペット可物件が増えています。
 
ただし、何でもOKというわけではなく、ペットの種類や頭数に制約があるので、希望する人はマンション購入前に管理規約を確認しておくことが大切です。
 
⑤駅までの距離||個々の物件にもよりますが、一般的に、駅から近い土地は価格が高いため、二戸建て物件は少ない傾向があります。
 
一方、マンションはH便利さ勝負μ の物件も多く、駅から比較的近い物件が多く出回っています。
 
さて、マネl面ではどうでしょうか。
 
⑥駐車場代||主流の駐車場付き一戸建てなら、駐車場代はかかりません。
 
ただし、ボックスカーなど、高さのある車がとめられない物件もある点に注意が必要です。
 
一方、ションでは、敷地内駐車場付きの物件でも、基本的に駐車場代がかかります。
 
⑦光熱費||窓が少なく平面で機密性の高いマンションの方が、冷暖房費用が専有部分については少なくてすむ傾向にあります。
 
ただし、屋外の玄関照明などは、二戸建てでは自分で消して電気代節約につなげることができますが、マンションでは、エレベーターや廊下など共用部分に関する費用は、電気代も含めて管理費として一定額を徴収する形で捻出するため、自力での節約には限界があります。
 
⑧防犯||一戸建ては出かけるときに家中の戸締まりチェックが必要ですが、マンションなら玄関のカギだけかければ基本的にOKで、エントランスから玄関まで2重以上のロックがあるものが主流になっています。
 
二戸建てで警備会社を頼むと月々の負担はかなり大きくなりますが、大規模マンションでは、防犯カメラや警備会社との連携も小さい負担で導入されています。
 
⑨維持修譜費||一戸建てでは、修理やメンテナンスの費用は、必要なときに自分で捻出しなければなりません。
 
マンションでは、共用部分については管理費・修繕積立金の形でメンテナンスの費用を月々支払うため、一度にまとまった負担となるケlスが少ないのが利点です。
 
ただし、専有部分のメンテナンス費用は自己負担になります。
 
⑩固定資産税||新築の場合、マンションなら5年、木造2階建ての一戸建てなら3年間の建物部分の固定資産税の減額措置があります(3階建て以上の一定の二戸建て物件も5年間OK)。けれども、本来の固定資産税の額としてどちらが大きいかは、物件次第。
 
土地の割合が多い分だけ一戸建ての固定資産税は高いと考えられがちですが、マンションでは共用部分も按分して含むため、その分だけ税額が高めのケlスもあります。
 
一概には言えません。
 
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“買う”と決めたらやること5

買うと決まれば、しなければならないことに日々追われてしまいまれ時間にゆとりのあるときにやっておくと、あとでラクになるポイントを5つ紹介します。

 

もちろん、家計の見直しも忘れずに。

 

①情報収集は貪欲に

 

はじめて家を買う人は、自分が“住宅購入の初心者”だという自覚を持つことも大切。

 

不動産業者とのやりとりで、わからないことは知ったかぶりをしないで必ず確認しましょう。

 

情報収集のほか、物件を見る目を養って、本当に割安なのか、割安な理由は納得のいくものか、自分なりの判断ができるようにしておきたいものです。

 

「割安物件なので、早くしないと買い手がついてしまいますよ」といったセリフで迫られるのはよくある話です。

 

言われでも動じない心臓と相場観も大事。

 

②分散して運用している人は、1カ所への集約を視野に

 

買いたい物件に手付金を入れたら、頭金、中間金、残金、諸費用と、必要なお金はどんどん出ていくもの。解約しづらい金融商品や株などは、急いで換金すると利回り低下の原因になりま主ある程度の期間を見て、最適なときに流動性の高い銀行口座など、にうつしかえましょう。

 

③クレジッ卜カードを整理

 

住宅ローンの金融機関の審査では、クレジットカードの使用状況や別口のローンにもチェックが入りますL クレジッ卜カードは、使っていなくてもキャッシンク、枠が負債に計上される場合があり、住宅ローンで借りられる額がその分だけ減ることもありま1九頃合いを見て整理しましょう。

 

④住宅ローン情報をこまめに入手

 

住宅ローンは新規顧客の開拓ツールとして位置付けられているため、どの金融機関でも基本的にウェルカムな姿勢で、丸金利は長期間固定され、。目1%の違いでもジワリと差がつきまずから、少しでもわが家に有利
な口ンを選択するための下調べをしておくと、幸先のよいスタトがきれま丈

 

⑤実印をつくっておこう
売買契約には実印が必須。印鑑証明書も必要になるので、ちゃんとした印鑑をつくって早めに印鑑登録の手続きをしましょう。

借金をして「時聞を買う」

さて、ここで、いつかは住宅を購入したいというニーズがある人について、

 

1.子どもが大きくなって家が手狭になり、お歳のときにお年のローンを組んで購入する
2.「釈の棲家」として、印歳のときに退職金で購入する

 

という2つの.フランで、借金が持つ「時間を買う」という側面について考察してみます。

 

仮に、羽年もつマンションを購入した場合、①②のどちらの。フランでも、おおむね一生涯、その家に住むことができると考えられます。

 

このとき、キャッシュで買う2.のプランは、1.にくらべて危なげなく見えるかもしれません。

 

けれども、1.のプランでは、ローンを組むことで、ほしいものがすぐ手に入るという、「時間を買う」効果があります。

 

「時間を買う」ための手数料としてロlンの金利相当分がかかるわけですが、一方で賃貸の家賃分が浮きます。

 

「時間を買う」のに1268万円を拠出しますが(3000万円を借りる場合)、一方で家賃3000万円分を節約でき(賃貸の家賃が叩万円の場合)、一生涯の住居費について1732万円(H3000万円l1268万円)の節約効果を生み出すとも考えられます。

 

また、借金ができるということは、「稼ぐ力」があることの客観的な証明です。

 

一般に、300万円といった少額の借り入れですら51%もの金利が適用される中、住宅ロlンでは数千万円もの大金を、わずか5~14%程度の金利で借りることができます。

 

これほどの低金利の融資は、住まいを担保にした上で、金融機関の厳しい審査をパスした人だけが利用できるのです。

 

そして、それができるのは、原則として、就労収入がある退職までの期間に限られます。

 

「借金」否かは、という期間限定の切り札を使うかその人次第です。ただ、先の見えないいまの時代だからこそ、自力で将来の見通しを立てるための一手段として、視野に入れておくことは大切だと思います。

「先が読めない時代だから借金をするべきではない」 ?

最近よく言われている「先が読めないこの時代に、多額の借金などそもそもすべきではない」という意見は、社会全般向けのメッセージとしては的確です。

 

ただでさえ、「借金すること(ローンを組むこと)はよくないこと」という価値観もあります。多くの人が職を失い収入
が減る中で、ローンを組むことは当然に推奨できる話ではありません。
あるだけ使ってしまう生活を送っている人に、計画的なローン返済が進められるわけもありません。

 

リスクをとらない生き方の方が無難です。けれども、たとえば「できるだけ長期固定金利で組みましょう!変動金利ロlンは危ないです!」と大衆向けの雑誌などで一般論的に言いながら、自分は変動金利や短い期間の固定期間選択型のロiンを活用しているFP(フアイナンシャル・プランナー)も、実は少なからずいます。
同様に、借金も、人それぞれの生き方や考え方に大きく影響されるため、雑誌などで言われている一般論が自分自身にもあてはまるかどうかは、別問題です。

 

たしかに、「先が読めないこの時代に、多額の借金などそもそもすべきではない」という意見は一理あります。

 

しかし、逆説的にもう少し景気が回復するなどして、先が読める時代になってからなら借金をしてもよいという考えが成り立つとすると、せっかくの購入機会を失うリスクを逆に負うことにもなるのです。

 

先が読める時代を待つことによって、その分、年齢もアyプします。つまり、返済期聞が短くなる分だけローン返済計画が苦しくなります。

 

加えて、景気の回復にともなってローンの借入金利もアップするため、毎月返済額も明らかに増えます。

 

それでも、いまより必ず有利で安全だと言えるのでしょうか。

購入タイミングを判断するポイント

家は、いつかは朽ちるもの。先のことを考えないで購入してしまうと、将来、住まいが不良債権化する可能性もあります。

「購入」を決断するのなら、物件価格が安いとか税制優遇があるといった市況や不動産環境だけでなく、「自分自身に負担感の少ないローンが組めるか」「その家に何年住めるか」にも留意して判断することが大切です。

マンションも一戸建ても、建物の寿命はメンテナンス次第です。

 

手入れがよければ印年、加年もっと言われるマンションですが、築2年で雨漏りしたマンションもあります。

 

法律で、施工会社は新築住宅について、「構造耐力上、主要な部分(屋根や柱など)」と「雨水の侵入を防止する部分」が一般的な性能を欠いている(寝庇がある)場合には、その寝庇について最低叩年間、無償補修や賠償責任を負うことになっています。

 

けれども、そうした寝庇担保保証があるとは言うものの、修繕業者の対応が悪く、なかなか手入れしてもらえないためにシピレを切らして家を手放した人もいます。

 

一方、木造の二戸建てで、一般に言われている寿命却1お年よりもずっと長く住まれている家も数多くあり、少ない費用で総建て替えに近い規模のリフォームもできる時代にもなってきています。

 

もし、購入するのが一戸建てなら、やっとロlンを完済しても、その頃合いにリフォーム費用が発生する可能性が高いと一一一口えます。

 

マンションのように修繕費を積み立てているわけではないので、まとまった費用を捻出するのが難しければ、住み替えという選択もありえます。

 

建物の評価はおそらくゼロ。

 

つまり、土地の値段の売却益を、次の住まい取得の元手にするプランを検討することになります。その場合、いざというとき売れないリスクを回避するために、流通性の高いエリアの物件を選んでおくことも検討した方がよいかもしれません。

 

一方、却代後半から印代でのマンション購入なら、建物の寿命面から見て、終の棲家の視点で選んで大丈夫でしょう。

 

シニアが住みやすい環境は、子育てによい環境とは一致していないことも多く、この年代あたりから、家選びの価値観に変化が出ると言われています。

 

たとえば、駅から遠くても公園や緑が多く、にぎやかな環境を重視する子育て世代が多いのですが、シニアは、外出時のアクセスのよさや病院の近さ、静かな環境を好んだりします。この年代での住宅取得は、そうしたミスマッチが起きにくいメリットがあります。

 

問題は、ローン返済です。最長お年で組めるとは言っても、年金生活までローン返済が続くことはできれば避けたいところです。

 

日年、初年といった短期返済を検討する場合は、月々のローン返済額が重くなる可能性が大きくなります。

 

退職金で完済する心づもりなら、以後の年金生活に影響が出ないように収支計画を立てておくと安心です。

 

この年代は、ある程度の高収入で、「生活にゆとりがある」と感じている人が多い年代ですが、日歳以降の年収ダウンを想定していなかったり、家計支出にダブつきが多い傾向があります。

 

したがって、そのままの感覚で家計支出を引き締めないまま年金生活に突入すると、年金収入だけでは家計が回らず、退職金をローン完済にあてると貯蓄が枯渇する可能性もあります。

 

年代によるメリットと注意点を視野に入れて、期を見極めることが、には特に重要です。

賃貸派がかかえる一番大きな不安

賃貸vs購入 を「これから数年間の住居費の話」として単純に考えるなら、「賃貸」でいく方がリスクも少なく無難なのは明らかです。

 

たとえば、これまで叩万円の家賃で暮らしている人がいたとしましょう。

 

子どもが大きくなって部屋が手狭になったものの、近くに日万円出せば、もう1部屋広い物件が借りられることがわかったとします。

 

子どもの小学校入学から大学卒業までの同年間だけ移り住んで、その後はまた10万円の住まいに戻るとすれば、広い家に移り住む聞の住居費の差額合計はいくらになるでしょうか。

 

敷金・礼金や更新料などは無視してざつくり計算すると、576万円(3万円×12カ月×16年間)になります。

 

この額なら、そこそこの物件を買うときの頭金の額程度です。

 

それを負担するだけで、子どもと広い家にゆったり住むという目標は実現するわけです。

 

わざわざ借金して、多額の利息を負担し、長年にわたって大きな借金を背負うという怖さを体感する必要もありません。

 
けれども、「人生後半の住まい」という長期的な視野で見ると、賃貸でいくことにもリスクがある、というのは泣頁でお伝えしたとおりです。

 

特に、夫に先立たれた高齢の女性が家を借りる場合、まだまだ住まいは借りにくく、かといって子ども世帯が同居してくれるとも限らないという現状があります。

 
「将来子どもが減るのに、住宅はすでに過剰供給されているから、賃貸物件もたくさんあまるはずだ。

 

だから、いま起きている高齢者が入居可能な物件の不足問題は、そのうち解消されるだろう」といった声も聞かれます。

 
しかし、時代が変わっても人気がある物件に人は集中するでしょうから、そうでない物件と二極化し、将来たくさんあまるはずの住まいは、自分が求めるクオリティより低い可能性もあります。

 
希望する水準の快適な住まいをそのときに選べる保証がないこと、そして、固定支出として家賃支払いがずっと続くことこそ、賃貸派がかかえる一番大きな不安かもしれません。

いまが買いかの判断は、時代ではなく本人次第

いまは「住宅が買い」の時代だと、よく見聞きします。

 

2009年で言えば、「住宅ローン減税が史上最大の500万円(600万円)」「贈与税の非課税枠が500万円アップ」「相続時精算課税制度の継続」「不動産価格の下落」「低いロlン金利」など、プラス要因は目白押しです。

 

その一方で、「いまの時代に多額の借金は避けるべき?」という不安で、多くの人が揺れています。

 

これまでさまざまなご相談を受けてきて私が感じた結論は、「コントロール力」がある人なら、「賃貸」でいっても「購入」を選んでも、どちらでもかまわないということです。

 

「こんな大きな借金はとてもコントロールできない」という人なら、これまで賃貸できて、そしてこれからも賃貸でいくかもしれません。

 

それでもよいのです。

 

自分がコントロールできる範囲で、将来のリスクも知った上で、身の丈に合った方法を選択すればよいのではないでしょうか。

 

数年かけて貯蓄を増やして頭金を多くしたり、あるいは駅を譲るなどして物件価格を下げて当初の予定より借入額を減らすことで、コントロール力を上げて購入に踏み切る人もいます。

 

そう、自分でコントロールする意思と力がしっかりとある人なら、時代の逆風はものともせず、いま住宅を購入して、低金利や税制優遇の恩恵を受けることができるでしょう。

 

では、コントロール力のある人とは、どんな人のことを指すのでしょうか。それは、一言で言えば「貯蓄力」のある人のことです。

 

貯蓄を築くことができれば、ローン返済の半ばで、金利上昇による返済額アップや失業にあっても、落ちついて対応し乗りきることができます。

 

たとえば、子どもがいて教育費負担が重くなる時期でも、まとまったお金が手元にあれば、返済額を軽くする繰上げ返済をしたり、諸費用を捻出して低金利のロlンに借り換えるなど、ローン返済額の能動的な調整が可能です。

 

つまり、ローン返済が始まった後も、んとゆとりのあるお金を増やしていける、ちゃそんな「貯蓄力」があるかどうかが、コントロール力の有無の見極めポイントと言えそうです。

 

購入前も購入後も貯蓄力が不十分だった人は頭金も貯まっていないので、結果的に借入額が多くなりがちです。

 

その結果、多額のロlン返済に追われて、ローン返済開始後のコントロール力も不足する傾向があります。

 

「先が読めないこの時代に、多額の借金などそもそもすべきではない」という言葉は、こうした貯蓄力が不足している人によくあてはまります。

 

「賃貸でいくなら、貯蓄力はそれほど関係ないのでは?」と思う人も多いのですが、そうではありません。

 

収入が減ったら家賃の安いところに移ればいいと考えていたとしても、貯蓄力がなければ、引越すこともかんたんにはできないのです。

 

まず、新しく賃貸物件を借りるためには、敷金・礼金・仲介手数料で、一般に家賃の214カ月分は必要です。

 

家賃は翌月分を今月払うしくみですから、それも含めると、最低でも家賃の315カ月分のキャッシュがいります。

 

荷物の運送費用もかかります。

 

「それぐらいの貯蓄はあるよ」という人でも、安心はできません。収入が減れば、引越しを検討する前に、まず日々の生活費のために貯蓄を取り崩していきます。

 

そのため、たとえ生活費の半年分程度の貯蓄がもともとあったとしても、いざというときに安い物件に引越すという切り札を実行に移せないご家庭も多いのです。

 

そうした事態に陥らなかったにしても、生同じところにずっと住み続けられる保証はありません。

 

住まいの老朽化によって自ら引越すこともあるでしょうし、貸主が建て替える際にやむなく退去となることもあります。

 

したがって、ずっと賃貸という選択をする人でも、そこそこの貯蓄力はやっぱり必要です。

 

長い目で見たとき、賃貸でずっといくなら、なおのこと貯蓄力が必要かもしれません。

 

なぜなら、加頁で述べたように、年金生活に入ると、現役世代よりも収入は減って支出はそのままという暮らしが待っているからです。

 

貯蓄力があれば、あとは連帯保証人の問題さえクリアーできれば、ひとまず安心です。

 

購入でいく人に話を戻すと、もともと貯蓄力があってしっかり貯めてきた人であれば、頭金をたくさん入れることで、その分だけ借入額を少なくでき、いまの不景気ならではの「低いローン金利」の恩恵をフルに享受することができます。

 

ローン返済開始後もまとまったお金を蓄えていける人なら、金利上昇時の対応力も高いので、全期間固定金利ロlンにこだわらず低利な固定金利選択型や変動金利型のローンもうまく組み込んで、より効率的な返済をしていけることでしょう。

 

結局、「賃貸」「購入」にかかわらず、「貯蓄力」が重要なわけです。

 

これまでは何気なくお金をあるだけ使ってきた人でも、思い立ったときから貯蓄力を磨けば大丈夫です。

 

貯蓄力をつちかうコツは、「収入」から「支出」を引いた残りを「貯蓄」に回すのではなく、「収入」から先に「貯蓄」を引いた残りで「支出」をまかなうという発想の転換です。

 

貯蓄を先どりする考え方で、予算内で家計支出をやりくりする習慣やつくりが、貯蓄力向上の早道です。

 

それができれば、現役生活から年金生活に入るときにおそらく経験することになる、家計引き締めの試練もスムーズに乗り越えることができるのではないでしょうか。

 

さあ、これから貯蓄力を鍛えるぞ、という人は、まずは、手取り収入の10%を目標にしてみてはどうでしょう。

 

凶年間でいまの年収分の貯蓄を築くことができるので、それなりにゆとりのあるお金になります。目標を定めると貯蓄力は加速するので、目標を意識した取り組みがおすすめです。

 

もちろん、年間いくらといった目標額を決める形でもOKです。

 

に、毎月2万円、ボーナス時(年2回)円ずつ貯蓄できれば、1年で50万円、2年では100万円貯めることができます。

 

100万円単位になったお金は、取り崩したくないという心理が働くため、貯蓄力をより高めます。

 

持続して貯蓄を築く習慣があるということが、実は貯蓄力の正体です。

 

なお、「賃貸」「購入」の判断は、迷っているときはしない方がベターです。

 

きっといまはまだ、決断のときではないのです。そのときに備えて、いまは貯蓄力を磨いておくことが大切です。

 

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いつ、だれと、どのように暮らすのか

「賃貸」か「購入」かは、住まい確保の方策の違いにすぎません。

けれども、おそらく人生における一番大きな買い物ですので、しっかり検討することが大切です。

これは、何も購入資金に限った話ではなく、今後の暮らし方の方向性が重要なカギになってきます。

たとえば、東京都心で働く一人息子で、将来は田舎に戻ってきてほしいという親の思いが強いなら、「賃貸」の方が手間ひまかからずラクで合理的です。田舎にいる親が介護状態になったとき応援にいく可能性が高いなら、「購入」した持ち家は大きな足かせになりえます。

「ニートにはしたくないから、子どもが大学を出たらさっさと独立させるつもり」といった方針のご家庭なら、そもそも広い家が必要な時期は何年間なのかをまずイメージしてみてはいかがでしょうか。

小学校入学から大学を卒業するまでは、わずかに約時年。お年でローンを組んでも、残り半分の期間は夫婦2人だけの生活になるという計算です。それなら、子育て期間中は割り切って広めの物件を借りる方が合理的かもしれません。

子育てが終わった時点で買うか借りるかは、まさに夫婦の暮らし方次第です。たとえば、海外旅行が趣味になった夫婦が、空港へのアクセスのよい物件に引越す例のように、子育て時代とは住まいへの考え方も変わるかもしれません。

その後に控えている夫婦2人の長い生活に照準を合わせて考えてみることが大切です。

大事なのは、長い人生のビジョンを描いていつ、どこで、だれと、みること。どのように暮らすのか、そして、見通しを立てれば、住居費のイメージもつかみやすくなります。

リタイアメントプランの選択肢を増やす

人生最大の買い物である住まいHを使って、老後資金の不足を補う方法が最近登場してきています。

 

代表的なのは「リバース・モーゲージ」です。

 

自宅を持っている高齢者がそのまま自宅に住み続けながら、自宅を担保にして金融機関から返済不要のお金を受け取ることができます。

 

たとえば、評価額4000万円の土地を担保にして、年間100万円を受け取るといったイメージです。

 

その代わり、借りた本人が死亡すると、金融機関は担保にしていた住まいを売却して、ローンを回収します。

 

売却代金がローンを上回った場合には、差額が相続人に渡されることになります。

 

わかりやすく言えば、将来の売却益を、先に年金形式で受け取るようなしくみです。

 

ローンを完済した住まいであれば、住居費はほとんどかからない上に、住んでいる家が年金まで生むとも言えるでしょう。

 

現段階におけるリバース・モlゲlジの取り扱いは、特定の市町村や厚生労働省、特定の金融機関に限られていますが、今後の普及が予定されています。

 

また、担保の関係上、それなりの評価額のある土地が対象となっています。

 

リバース・モーゲージを視野に入れるなら、いまは二戸建てを購入することが大前提ですが、今後、マンションも視野に入れたしくみが検討されています。

 

上の表の、総務省が5年にl度行っている「全国消費実態調査」のデータによると、日本における保有資産は、「住宅・宅地」が大半を占めている現状が浮かび上がります。

 

預金や保険、有価証券といった「金融資産」だけで老後資金をつくろうと無理をせず、「住宅・宅地」も資金化すれば、リタイアメント。

 

フランの選択肢を広げるのに役立つのではないでしょうか。

 

さて、リバース・モlゲlジのほかに最近注目されているのが、「マイホーム借り上げ制度」です。

 

移住・住みかえ支援機構(JTI)が国の基金を利用してつくった制度で、希望すればマイホームを終身で借り上げ、家賃を受け取れるしくみです。

 

近隣の成約賃料の卯%程度を転貸家賃の目安として、そこから空室積立金の叩%と建物管理費5%を差し引いた残額(H百%)程度が、借り上げ賃料として受け取れます。

 

「それなら、自分で貸した方が、収益が高いのでは?」と思う人もいるかもしれません。

 

しかし、この制度のょいところは、最初の入居者が決まった後は、空き家になっても機構が最低保証賃料を支払ってくれることです。

 

最長で一生涯の借り上げが可能です。

 

また、マイホームに一戻りたいというニーズが出た場合でも、入居者との契約期間は3年単位なので安心です。

 

なお、「マイホーム借上げ制度」がつくられた意図は、自宅を手放すことなしに、都心から郊外に移り住んで、広い敷地で家庭菜園をするといった住み替え0フランを後押しできる、つまりリタイアメントプランの選択肢の幅を広げることにあるそうです。

 

また、先に述べたリバース・モlゲlジとは異なり、一戸建てだけでなく、共同建て(タウンハウスなどてマンションなどの集合住宅のいずれも対象で、いま現在住んでいなくてもOKです。

 

利用者の要件は、日本に居住する印歳以上の人(原則として国籍は問わず)、もしくは、海外に居住する印歳以上の日本人です。土地だけの評価ではないということは、しまのリバース・モーゲージにくらべて活用できる対象が広がるだけでなく、売却にくらべてもメリットがあります。

 

というのは、売却であれば、住まいの手入れの良し悪しにかかわらず、初年以上経過した建物の価値はゼロで評価されて「古家あり」の売却となるのが一般的だからです。

 

機構が住宅に求める要件で特徴的なのは、一定の耐震性を備えている物件という点です。

 

条件をクリアーしていれば、思い入れのある家をそれなりの額で貸して資金化し、また後で戻ることも可能になります。持ち家の資金化ができれば、老後資金にうるおいが出ます。

ローンについてくる生命保険のメリット

「家を買うと、生命保険代わりになる」とは、不動産投資でよく耳にするうたい文句です。

 

だんしんその根拠は、ローン契約時に結ぶ「団体信用生命保険(団信)」にあります。

 

「生命保険代わりになる」というより、実際に「団信」という生命保険に半強制的に入るわけですが、住宅購入とセットになっている点がミソです。

 

団信は、ローン返済者が死亡した際に、生命保険金をロlン残債に充当するしくみになっています。

 

そのため、金融機関にとっては、遺族による返済の滞りなしに融資額を回収できる、また、ローン返済者にとっては、自身の死亡時に、家は残って借金は残らないというメリットがあります。

 

遣された家族は、その家に住み続けてもよし、売ったり貸したりして実家に帰ってもよし、というわけです。

 

ご般の生命保険を自分で契約して、保険金を受け取った遺族がローンを返済するのと同じでは?」という疑問も多いようです。

 

主な違いは、ローン契約者というまとまった団体の一員として契約するため、団体割引が利いて保険料が割安になることや、保険金がローン残債に最優先で充当される特徴がある点です。

 

また、「ずっと賃貸派が、購入派よりも数千万円多い額で生命保険をかけ、世帯主が亡くなったときに受け取る保険金で家を買うのと大差ないのでは?」と思う人もいるかもしれません。

 

しかし、購入派の団信の方が有利と言えます。

 

なぜなら、保険料に大差があるからです。

 

賃貸派が生命保険金で確実に家を手に入れるためには、一生涯でいつ亡くなっても保険金が受け取れる「終身保険」での契約が必要です。

 

たとえば、お歳男性が終身保険に入る場合、保険料を払い込む期間を初年とすると、保険金額1000万円あたりの月払保険料は、安い保険会社では1・8万円くらいです。

 

仮に、購入する家を3000万円とすると、月5万円以上の負担ですから、あまり現実的とは言えません。

 

なお、購入派は、ローン返済期間だけ団信による生命保険機能がついているわけですが、この一定期間にだけ限った一般の生命保険(定期保険)の保険料水準とくらべても、やっぱり団信の方が割安です。

 

その秘密は、前述の「団体割引」のほか、ローン残債の額に合わせて年々保険料が減額されるしくみにあります。

 

たとえば、保険期間初年、保険金額1000万円でくらべると、一般の生命保険は、安いところでお歳男性の月払保険料は約3400円、初年のトータルでは約123万円といった水準です。

 

一方、住宅金融支援機構のフラットおの「公庫団信」の特約保険料(年払保険料)を見てみると(左の表)、期間初年の保険料累計は、年齢にかかわりなく約臼万円であることがわかります。

 

このように、一定期間に限った保険でくらべても、団信の方が有利な印象があります。

 

ちなみに、団信のように年々保障額が減っていくタイプの定期保険と比較しても、保険料累計はやはり団信に軍配があがりました。購入派ならではの団信はかなり合理的と言えそうです。

 

なお、団信の利用にあたり、知っておきたいポイントが3つあります。1点目は、健康上の理由で団信に契約できなければ、民間金融機関からは原則として融資がおりないことです。

 

どこの金融機関の団信の審査にもパスしなかったものの、どうしてもロlンを組みたい場合には、融資契約に団信加入を義務付けていない住宅金融支援機構のフラットおなどの利用も一策です。

 

万一の際には遺族に重い負担が残ってしまうため、団信に代わる何らかのカバーを検討することが大切です。

 

2点目として、申し込みは融資の契約手続きまでに限られ、以後は受けつけていません。

 

3点目は、保険料については、住宅金融支援機構の公庫団信の場合、特約料(年払保険料)は上表のとおり毎年払いであることです。

 

銀行など民間金融機関の住宅ローンでは、一般に、団信保険料は金利に含まれています。

 

最近では、3大疾病保障やガン保障のついた団信を取り扱っている金融機関も増えていますが、その場合は、融資金利に0.1~0.3%を上乗せする形で保険料を徴収するタイプが主流です。